Налог 2% - это отдать месячную арендную плату, причем при верно определенной кадастровой стоимости. Если кадастровая завышена, то речь может идти и о 2-3 месяцах аренды.
Владелец недвижимости завышенной катастровой стоимостью, может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог. Для этого потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

В различных регионах порядок оспаривания кадастровой стоимости разный. В регионах, которые не перешли на п. 22.1 ФЗ 237, заявитель самостоятельно выбирает, в каком порядке оспаривать кадастровую стоимость. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным.

В случае же перехода региона на порядок оспаривания по п. 22.1 ФЗ 237 заявитель обращается за пересмотром кадастровой стоимости в ГБУ, а затем, при отрицательном решении ГБУ – в суд.

Итак, суд. По делам о пересмотре кадастровой стоимости каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на истце (ч. 5 ст. 247 КАС РФ).

Таким доказательством является отчет об оценке рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой или на дату, не превышающую 6 месяцев до даты обращения с заявлением в ГБУ.

Соответственно, у ГБУ в суде стоит задача любым способ опорочить отчет оценщика в суде с целью назначения судебной экспертизы, которая, как правило, назначается тоже в госучреждение, сотрудники которого заинтересованы в наполнении бюджета из которого получают зарплату.

Сам процесс решения этой задачи стандартный и «обкатан» ГБУ множества регионов уже давным-давно: в возражениях на исковое заявление ГБУ просто-напросто копирует мотивировочную часть решения об отказе в принятии заявления, которая содержит перечень «несоответствий» отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности. При этом суть этих «несоответствий» в большинстве своём абсолютно нелегитимна, но это и не важно – суд не разбирается в предмете спора, главное, чтобы у суда возникли сомнения и была назначена судебная экспертиза. И такую экспертизу в 99% назначают.

На этапе назначения экспертизы важно не допустить, чтобы ГБУ перехватило инициативу и суд назначил эксперта, кандидатуру которого представило ГБУ. В этом случае истец практически на 100% столкнется с заключением эксперта, подтверждающего кадастровую стоимость. Обоснование завышенной рыночной стоимости эксперт в заключении будет производить, используя нехитрые и широко применяемые манипуляции.

Рассмотрим несколько стандартных, широко освоенных экспертами, примеров подобных манипуляций.

Рыночная стоимость земельного участка. 

1. Эксперт в качестве аналогов использует предложения о продаже участков в более дорогих районах города, нежели объект спора, не делая при этом соответствующих корректировок;

2. Эксперт в качестве аналогов использует предложения о продаже земельных участков с имеющимися строениями или объектами незавершенного строительства (например, участки с готовым фундаментом), то есть т.н. «единые объекты недвижимости», при этом «забывая» из этого единого объекта вычесть стоимость строений;

3. Эксперт в качестве аналогов использует предложения о продаже ЗУ вообще из другого сегмента рынка. Например, объектом спора является участок в СНТ, а эксперт в качестве аналогов использует участки с видом разрешенного использования «ИЖД», мотивируя такое решение тем фактом, что в соответствии с законодательством на землях СНТ разрешено строительство индивидуальных жилых домов.
   

Рыночная стоимость ОКС

Здесь суть манипуляций аналогична, но с учетом специфики.

1. Эксперт в качестве аналогов использует предложения о продаже зданий (помещений) в более дорогих районах города, нежели объект спора, не делая при этом соответствующих корректировок;

2. Эксперт в качестве аналогов использует предложения о продаже зданий (помещений) с совершенно другим классом отделки, нежели объект спора, не делая при этом соответствующих корректировок;

3. Эксперт в качестве аналогов использует предложения о продаже зданий (помещений), относящихся к другому сегменту рынка (например, объектами-аналогами выступают торговые помещения, в то время как объектом исследования является офисное помещения без возможности ведения торговой деятельности ввиду технико-планировочных решений), не делая при этом соответствующих корректировок;

4. Эксперт в качестве аналогов использует предложения о продаже помещений в совершенно другом классе зданий (например, объектами-аналогами выступают помещения в торговых центрах, а объектом исследования является помещение на 1-м этаже жилого дома в спальном районе), не делая при этом соответствующих корректировок;

5. Эксперт в рамках затратного подхода использует дорогой аналог из справочника Ко-инвест с более высоких конструктивным классом, нежели объект исследования.

Следует отметить, что это только самые распространенные манипуляции, используемые экспертами в массовом порядке, на самом деле их (манипуляций) гораздо больше, и далеко не всегда непрофессионал вообще сможет выявить их в заключении эксперта.

В такой ситуации истцу требуется убедить суд в том, что исследование экспертом произведено с нарушениями законодательства об экспертно-судебной деятельности и расчетная рыночная стоимость объекта в заключении эксперта нелегитимна.

Именно для этого необходимо представить в суд мотивированные возражения на заключение эксперта, которые и представляет из себя рецензия на заключение эксперта, подготовленное внесудебным специалистом.