Квартира в Харькове
Фабула дела
Дело рассматривалось Ленинградским районным судом г. Калининграда
Истец и ответчики – физические лица, бывшие муж и жена. Предмет спора – раздел совместно нажитого имущества, квартиры в Харькове, в/на Украине.
Учитывая специфику спора – нахождение квартиры в сопредельном государстве – судом сразу была назначена судебная экспертиза. Стоимость нужно было определить на 2 даты: июль 2021 года и апрель 2023 года.
Эксперт был выбран из перечня противной стороны.
Ошибки экспертизы
Основная сложность рецензирования, как, впрочем, и самой экспертизы заключалась в том, что объект оценки находился в сопредельном государстве. Помимо этого, на разрешение был поставлен вопрос о стоимости объекта не только на дату экспертизы (апрель 2023 года), но и на ретроспективную – июль 2021 года.
Неизвестно по какой причине, эксперт решил полностью проигнорировать специфику рынка недвижимости другой страны и факт ведения на ее территории боевых действий, который является общеизвестным и не может не оказывать негативного влияния на уровень цен.
Даже учитывая, что средневзвешенный курс доллара США в июле 2021 года составлял 73,91 рубля, а в апреле 2023 – 80, 89 рублей (разница 9,44%) эксперта должно было насторожить по какой причине стоимость исследуемого объекта выросла на 57,11% в рублях (с 1877000 до 2949000 рублей), в условиях военного времени, но не насторожило.
Между тем, согласно ст.25 Закона №73-ФЗ, эксперт обязан оценить результаты проведенных исследований перед обоснованием и формулировкой выводов.
Мы скрупулезно изучили не только заключение эксперта, но и то чем он пренебрег: реальное состояние рынка недвижимости и каждый образец для сравнения, который он использовал.
При анализе рынка выяснилось, что эксперт использовал данные 2017 года и в в 2023 году сделки были единичны и проходили с дисконтом от 30 до 50% от уровня цен 2021 года.
При проверке образцов для сравнения, выяснилось, что
- свежее объявление, с самой низкой ценой и описанием "Отличное жилое состояние- 1МПО, внутренняя столярка натуральное дерево, бойлер, паркет, батареи биметаллические, плитка, сантехника, брон. входная дверь." оказывает минимальное влияние на стоимость объекта и ему установлено состояние "косметический ремонт",
- а давно размещенное и забытое объявление, с самой высокой ценой, фотографиями ржавой ванны и заплесневелой плиткой времен СССР, оказывает максимальное влияние на стоимость и ему установлено состояние "хорошее".
Наши доводы были услышаны судом и назначена повторная экспертиза ввиду явной ангажированности эксперта.
Основные особенности
Экспертиза на ретроспективную дату
Это создает объективные сложности при ее производстве, от недостатка рыночной информации до невозможности ее проверить в прошлом.
Конкурсный управляющий – системный истец
Экспертиза будет в его пользу, даже если у него нет сговора с экспертом, просто потому что КУ обеспечивает поток заказов и финансовое благополучие эксперта.
Порядок работы
- Направляете нам заключение эксперта с описанием фабулы дела
- Мы оцениваем перспективы рецензирования и связываемся с Вами удобным Вам способом
- По результатам переговоров направляем вам договор и счет (либо ссылку) на оплату