Действительная доля в ООО

Главный фокус экспертизы был направлен на максимальное снижение стоимости здания, которое являлось основным активом предприятия и располагалось на арендованном земельном участке.

Методика оценки, в двух словах, выглядит так: из всех аналогов (единых объектов) вычитается стоимость земли, остается стоимость зданий и далее эти здания сравниваются.

Эксперты так и сделали, но был нюанс: они вычли из аналогов не стоимость земельных участков, на которых они находились, а стоимость земельного участка на которой находилось оцениваемое здание и эту землю они оценили по-максимуму.
Таким образом они занизили стоимость зданий-аналогов.

При этом, если у объекта оценки почти 50% – это учрежденческая площадь, а остальное – складская, то в качестве аналогов изначально были выбраны здания в которых либо, вообще, отсутствуют административно-офисные помещения, либо их доля менее 10%.
Т.е., фактически, эксперты приравняли стоимость административных помещений к складским.

При расчете стоимости доходным подходом эксперты необоснованно применили коэффициенты недозагрузки и проигнорировали тот факт, что здание сдано в аренду целиком одному арендатору на длительный срок. Т.е. сходили из умозрительных допущений о расторжении действующего договора аренды и последующей сдаче здания по частям, а не из фактических обстоятельств. При этом никак не была проанализирована целесообразность и возможность расторжения старых договоров и заключения новых.

По результатам рецензирования и судебных прений, стороны оценили перспективы второй повторной экспертизы и не стали настаивать на ее назначении, а заключили мировое соглашение, по которому истец получил 2 000 000 руб, т.е. в 4 раза больше чем рассчитывал.